档案柜生意不景气负债率高 密集架之家进军商业惹争议

　　近日，密集柜之家宣布，2020年将力争在全国建成100个爱琴海购物中心。目前，红星地产已在北京、天津、上海、重庆、福州等21个城市进行了27个综合体项目开发。这意味着，红星地产将在8年内新建73个购物中心。

　　但面对相对饱和的市场和竞争压力，红星集团能否成功突围？集团资金能否支撑其在8年时间内建73个大体量的购物中心？

　　城市新区带来新机遇

　　在住宅市场受限的背景下，不限购、不限价的商业地产成为企业抢夺的蛋糕，仅在最近一个月，就有包括永泰、华远等在内的众多企业进军商业领域。

　　据世邦魏理仕发表的最新研究报告，目前全球在建购物中心面积已达3200万平米，其中中国内地以1680万平米占比达一半以上，包括成都、天津、沈阳、重庆、武汉、广州、杭州7个城市，分别位居全球最活跃购物中心开发市场的前10。

　　RET睿意德执行董事张家鹏认为，红星集团在一二线城市做购物中心，将面临市场饱和和招商难题。不过，在快速崛起的城市新区，对商业综合体仍有较大需求。

　　密集架之家房地产有限公司总裁谌俊宇表示，不会盲目进驻一二线城市，集团已请克尔瑞公司对中国所有城市的经济、房地产进行分析，并列出了7大标准，符合标准、具有发展潜力的城市才会进入。

　　档案柜卖场不景气，负债率高

　　老本行档案柜卖场生意不景气，资产负债率高也令密集架之家进军商业领域备受争议。

　　北京市场协会档案柜分会秘书长刘晨曾表示，许多档案柜卖场都面临招商难、租金难收、消费市场萎缩等生存困难。密集架之家也不例外，去年以来多家门店相继关门。据媒体披露，8月上旬，密集架之家广州琶洲店关店；8月底，南京奥体红星店正式撤店。在“发家地”常州，其两家门店武进店和飞龙店都遭遇了大规模商户出走，已开业两年的武进商场空置率达60%以上。

　　张家鹏认为，档案柜卖场销售低迷，空置率增加，红星集团面临资金回收压力。据红星集团官网显示，红星地产正在开发的地块分布在上海、天津、成都、昆明等十几个一二线城市，土地储备达500万平米。“综合体的建设和土地开发均需要庞大的资金支持。”张家鹏说。

　　据媒体披露，密集架之家2009年、2010年和2011年末的资产负债率分别为85.91%、75.54%和73.37%，其负债中长期借款占比最高；2012年前三季度资产负债率为70.16%。去年，密集架之家在短短22天内连发两期中期票据，合计融资15亿元。

　　以住养商模式快速回笼资金

　　据密集架之家创始人、密集架之家房地产有限公司董事长车建新介绍，红星地产打造的爱琴海购物中心50%-80%的成本由地产开发、商铺、公寓等出售获得补贴，具有成本优势和城市综合体现金回流优势，有充足的资金投入营销。

　　在张家鹏看来，这种以住养商的模式与万达模式很接近，能够快速回笼资金，缓解开发商业地产资金投入和沉淀过多的问题。

　　谌俊宇公开表示，红星集团的房地产开发模式是“BSH模式”，销售和自持相结合，持有的物业依靠出售的部分来补给，商场等固定资产能抵押贷款，所以这种模式下建造综合体，资金不是最重要的问题，最需要考虑后期经营的团队管理。

　　业内人士认为，红星集团进军商业领域，还需转变经营管理思想，适应从档案柜卖场相对强势的一方到购物中心相对弱势的一方。同时，打造自有品牌需从场所差异化、运营差异化、服务差异化、品牌差异化入手，而不是千篇一律地复制购物中心模式。